 ▲ 실거주 유예 인정 범위(자료=국토교통부) © |
올해 말 종료될 예정이었던 토지거래허가구역 내 주택 실거주 의무 유예 특례가 1년 더 연장된다. 유예 인정 범위도 잔여 임차기간에서 갱신계약까지 확대한다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 오는 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행한다고 17일 밝혔다. 이번 조치는 여당 원내대책회의에서 제안된 사항을 반영한 것으로, 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것이다.
◆ 신청기한 1년 연장… 매입임대아파트는 세제혜택 조정 시점에 맞춰 유예기간도 조정
먼저 실거주 유예 신청 기한을 올해 12월 31일까지에서 내년 12월 31일까지 연장하며, 실거주 유예 조치는 다음 달 1일부터 신청할 수 있다.
조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정되면 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정된다.
투기과열지구 내에서 재건축할 경우 조합설립인가(재개발은 관리처분계획인가) 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한되는데, 매입임대 아파트의 세제 혜택 적용 기간의 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 조정되는 경우 실거주 유예도 해당 시점부터 15개월 동안 신청할 수 있게 조정된다.
◆ 유예 범위 갱신계약까지 확대… 매수자 요건·거주의무는 유지
이어서 유예 인정 범위를 잔여 임차기간에서 갱신계약까지 확대한다. 지난 5월 실거주 유예 조치의 경우 현 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예됐지만, 이번 조치로 잔여기간에 더해 갱신계약(1회 한정, 최대 2년)도 실거주 유예를 받을 수 있게 된다.
매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 동일하게 그대로 유지된다. 매수자는 지난 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정하며, 입주 후에는 2년 동안 거주해야 한다.
김이탁 국토부 1차관은 "이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라고 설명하면서 "무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이루어질 수 있게 하면서 투기적 수요는 철저히 차단하겠다"고 밝혔다.
[기자 코멘트]
이번 조치의 핵심은 매수자의 실거주 의무와 임차인의 거주권이라는 두 가지 상충하는 권리를 조율하는 데 있다. 토지거래허가구역 내에서 실거주 목적으로 주택을 매입해도 기존 세입자가 거주 중이라면 곧바로 입주할 수 없는 현실적 어려움이 있었는데, 이번 갱신계약까지 유예 범위를 넓힌 조치는 매수자에게 거래 가능성을 열어주면서도 임차인이 갱신계약을 통해 최대 2년간 추가로 거주할 수 있는 안정성도 함께 보장한다는 점에서 균형 잡힌 접근으로 보인다.
다만 매수자 입장에서는 잔여 임차기간에 갱신계약 최대 2년까지 더해지면 실제 입주까지 상당히 긴 시간이 걸릴 수 있다는 점도 고려해야 한다. 무주택 상태를 유지해야 하는 매수자가 실거주를 몇 년씩 미뤄야 하는 상황에 놓이면, 그 기간 동안 다른 주거지에서 전월세로 거주해야 하는 이중 부담이 발생할 수 있다. 정부가 임차인의 주거 안정성을 강화한 만큼, 매수자 측의 이런 부담을 완화할 수 있는 보완책이 함께 검토될 필요가 있어 보인다.
또한 조정대상지역 매입임대아파트의 세제 혜택 단계적 폐지와 연동해 유예기간을 조정하는 부분은 상당히 복잡한 계산 구조를 갖고 있어, 실제 거래 당사자들이 자신의 상황에 맞는 유예 신청 기한을 정확히 파악하기 쉽지 않을 수 있다. 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 시점, 의무임대 종료일, 이전고시일 등 여러 변수가 얽혀 있는 만큼, 국토부가 사례별 안내자료나 상담 창구를 충분히 마련해 혼선을 줄여야 실수요자들이 이번 제도의 혜택을 제대로 누릴 수 있을 것이다.
기사작성: 미디어코리아 박상찬 기자 mknews114@gmail.com