국토교통부가 LH 공공분양주택의 일부를 지분적립형과 이익공유형 Ⅱ로 공급하는 '부담가능한 공공분양주택'의 세부 시행 방안을 내놨다. 8·13 도심 공급 신속화 방안에서 밝힌 도입 계획의 후속 조치다. 수도권 평균 공공분양가 5.1억 원을 기준으로 지분적립형은 초기 지분 취득 비용 1.28억 원, 이익공유형 Ⅱ는 대출을 뺀 초기 필요 자금 1.53억 원이면 분양받을 수 있다. 첫 공급은 12월 LH 고양창릉 S-2BL 284세대 지분적립형이다.
이 주택은 아직 모아둔 자산은 적지만 앞으로 주택 구입 여력이 나아질 것으로 예상되는 청년층 등 실수요자를 대상으로 한다.
◆ 지분적립형
수분양자는 최초 입주 때까지 25% 지분만 취득한다. 이후 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 사들이며, 합산하면 100%로 20년이 걸린다(기자 환산). 아직 취득하지 않은 지분에는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 낸다. 지분 취득은 회차마다 해야 하지만, 경제 여건을 고려해 최대 1년까지 미룰 수 있다.
◆ 이익공유형 Ⅱ
분양가의 70%를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받는다. 이후 주택을 팔거나 대출을 갚을 때 집값 상승 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 나눈다. 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮게 정하고, 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다.
◆ 공급 일정과 법령 정비
국토부는 12월 고양창릉 S-2BL 284세대를 시작으로 물량을 점차 늘린다. 연내 발표 예정인 LH의 2027년 분양계획에는 내년에 부담가능한 공공분양으로 분양할 단지도 담긴다. 국토부는 8·13 대책에서 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형 또는 수익공유형으로 공급하겠다고 밝혔다(한국경제 8월 13일 보도).
이익공유형 Ⅱ는 아직 법적 근거가 없다. 국토부는 도입을 위해 공공주택 특별법령 개정을 신속히 추진하겠다고 밝혔다. 김이탁 국토부 제1차관은 분양가 부담으로 내 집 마련이 어려웠던 이들에게 실효적인 지원책이 되기를 기대하며 부담 가능한 주거 선택지를 계속 넓히겠다고 말했다.
◆ 실부담과 선행 사례가 관건
1.28억 원과 1.53억 원은 평균 분양가 5.1억 원 기준이다. 한국경제 8월 13일 보도에서 공공분양 평균 분양가는 규제지역 기준 6.3억 원이었다. 같은 비율을 적용하면 초기 부담은 지분적립형 약 1.58억 원, 이익공유형 Ⅱ 약 1.89억 원이다(기자 환산). 지분 취득 시점의 가격 기준과 미취득 지분 임대료의 월 납부액이 발표문에 없어 20년간 총부담은 가늠하기 어렵다.
선행 사례도 참고할 만하다. 경기도는 GH가 추진하는 지분적립형 적금주택과 관련해 정부에 수분양자 대출상품 신설, 공공주택사업자 세제 완화, 입주자 선정기준 개선을 건의했다. 당시 기사는 실질적으로 공급된 사례가 없다고 전했다(데일리안 2025년 9월 11일 보도). 이번 발표문에는 지분적립형 수분양자의 대출 방안이 없다. 8·13 때는 잔여 지분을 5년 간격으로 20~30년에 걸쳐 내는 방식이라고 알려졌으나(한국경제 보도) 이번에는 4년 간격 5회, 20년으로 정해졌다. 충청권 등 비수도권 적용 계획은 발표문에 없다.
기사작성: 미디어코리아 박상찬 기자 mknews114@gmail.com